不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価はIFRS・財務報告書作成に、CRE戦略に役立ちます

発注・納品までのながれ

表2

① お客様の依頼目的、条件について、ご相談に応じます。
② 見積額提示の上、業務委託契約を締結していただきます。

③ 作業に必要な資料をお預かりもしくは収集します。
④ 実地に赴き、対象不動産の調査を行います。

⑤ 業務委託契約に従って、提出書類を作成していきます。
⑥ お客様のご要望に応じて、成果物を納品します。

料金の目安・作業期間について

鑑定評価書1通につき

評価の手間 料金(税込き) 納品までの期間
標準 150,000円+実費 資料収集後から約10日程度
やや複雑収益法適用等 200,000円+実費 資料収集後から約20日程度
  • 大型物件・共同ビル等の権利関係が複雑なものは、別途価格にて相談願います。
  • 複数大量発注のディスカウントについては、個別にご相談下さい。

鑑定評価のメリット

法人のお客様

賃貸等不動産の時価評価

平成22年3月期より「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用され、賃貸等不動産(投資不動産、遊休不動産、賃貸不動産)の時価の開示が義務づけられました。

減損会計

平成18年3月期から、減損の対象となる固定資産が不動産の場合、不動産鑑定士による鑑定評価書をもとに減損会計を行うことが義務づけられています。
減損会計とは、企業が有する固定資産の価値が下落しその資産への投資を回収できる見込みがなくなった時に、簿価から大きく下がった資産の価値を実勢価格に修正し、その差額を損失として財務諸表に計上することです。

売買の参考

親子会社間や法人と役員間、親族間の売買等においては、価格根拠が不明確とみなされがちで、税法上のリスクにさらされる可能性があります。これらを回避するため、鑑定評価書が有用です。

  • 個人から法人への譲渡(所59①)
    時価の1/2を下回って売買した場合、時価で譲渡したものとして、個人は譲渡所得の申告を、法人は受贈益の計上をしなければなりません。
  • 法人間売買(法37⑧)
    時価を下回って売買した場合、譲渡法人は寄付金として、購入法人は受贈益として課税されます。
  • 含み損の活用
    譲渡損は時価と簿価との差額です。時価について客観的な説明が必要です。

不動産の交換

不動産の交換適用要件の一つに、交換資産の価額差がいずれか高い方の20%以内であることがあります。鑑定評価額(時価)に基づいた取引をすることで、適用要件充足の安全性を高めます。(所58)

担保評価

金融機関が不動産を担保に融資を行う際に、時価評価額を把握するために、鑑定評価書を活用するケースが増えています。

収益不動産の採算性検証

貸地、貸駐車場、アパート、マンション、テナントビル、貸事務所、貸店舗、貸倉庫等について、専門的見地から投資採算性を検証します 。

個人のお客様

相続時における時価評価

相続財産は、財産評価基本通達で評価方法が定められています。しかし、次のケースでは、財産評価基本通達では評価できない場合があり、鑑定評価書の活用が有用です。

  • 時価と路線価との逆転が生じているとき
  • 著しく不整形な土地、がけ地など
  • 土地区画整理事業、再開発事業の区域内にある土地
  • 広大な土地でマンション用地かどうか、判断に迷うとき
  • 5,000㎡以上の広大な土地
  • 都市計画道路上の土地
  • 売買契約成立直後に相続が発生したとき

個人間売買

著しく低い価額で財産を譲り受けた個人には、時価との差額について贈与税が課税されます。鑑定評価書を活用して、適正な価格で取引することをお勧めします。

遺産分割

不動産は価格の把握が困難なために、ちょっとした不公平感から、思わぬ争続に発展することがあります。 鑑定評価書を活用することで、不公平感のない円滑な遺産分割が可能です。

借地権の設定または譲渡

借地権とは、借地借家法に定める「建物の所有を目的とする地上権もしくは賃借権」を言います。
相当地代を算出する根拠のためにも、鑑定評価書が有用です。

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